نظریات مشورتی دفتر حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران
آیا قید عبارات همچون اخذ حق التحریر کمتر از تعرفه قانونی، در محل دفترخانه از مصادیق تبلیغ می باشد؟
قطع نظر از ضرورت رعايت تعرفه حق التحرير به منظور اجراي ماده واحده قانون توزيع حق التحرير دفاتر اسناد رسمي مصوب 28/2/1373 و قانون اصلاح پاره اي از مواد قانون دفاتر اسناد رسمي و كانون سردفتران و دفترياران مصوب 3/3/1371،درج عبارت« تنظيم سند با دريافت حق التحرير كمتر از تعرفه قانوني» خلاف شئونات سردفتري است، ليكن دريافت حق التحرير تنظيم سند به مبلغي كمتر از تعرفه مشروط به پرداخت درصدهاي مصرح قانوني مطابق تعرفه، منع قانوني ندارد.
الف) مطابق ماده 6 دستورالعمل اجرايي طرح سامانه پرداخت الكترونيكي وجوه در دفاتر اسناد رسمي مصوب 15/6/89 سازمان ثبت اسناد و املاك كشور دفاتر اسناد رسمي مكلفند پس از واريز حقوق متعلقه از طريق سامانه و اخذ فيش رايانه اي نسبت به تنظيم و ثبت سند مربوطه اقدام و شماره فيش و مبلغ انتقالي را در متن سند و ثبت قيد نمايند، همچنين وفق فراز 10 بند ج ماده 29 آيين نامه قانون دفاتر اسناد رسمي و كانون سردفتران و دفترياران قيد حقوق دولتي و حق التحرير در دفتر الزامي است.
ب) با عنايت به محاسبه و پرداخت حق الثبت و ماليات نقل و انتقال اتومبيل هنگام تنظيم سند وكالت فروش تغييير مبالغ مندرج در جداول مالياتي تاثيري در حقوق دولتي متعلقه به سند قطعي تنظيمي ندارد ضمناً اينگونه اسناد از پرداخت حق الثبت اسناد غير مالي و حق التحرير اسناد مالي معاف نمي باشد.
ارائه رونوشت مصدق اسناد ثبت شده به صاحبان اسناد و اشخاص ذينفع در معامله بدون احراز ادعاي سرقت يا مفقود شدن سند بلامانع است و مسئوليت استفاده ناصحيح آن متوجه دارنده سند مي باشد.
تنظیم سند انتقال اجرایی در حالتی که ثمن معامله مشخص نمی باشد؟
مطابق راي وحدت رويه شماره 12548/42 مورخ 20/2/85 كانون سردفتران و دفترياران مورد تاييد سازمان ثبت اسناد و املاك كشور طبق نامه شماره 22221/34 مورخ 13/12/85 چنانچه دفترخانه مراتب را به دادگاه منعكس، ليكن دادگاه اصرار به اجراء دادنامه صادره را داشته باشد با توجه به ماده 8 قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب 21/1/79 با تصريح مورد در سند، تنظيم سند بلامانع است.
مطابق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 2/5/1356 مستاجر مكلف است در موعد معين در اجاره نامه اجرت المسمي و پس از انقضاء مدت اجاره، اجرت المثل را به ميزان اجرت المسمي آخر هر ماه اجاري،ظرف ده روز به موجر يا نماينده قانوني او بپردازد و هرگاه اجاره نامه اي در بين نباشد اجاره بها را به ميزاني كه بين طرفين مقرر و يا عملي شده و در صورتي كه ميزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت المثل مبلغي كه متناسب با اجاره املاك مشاع تشخيص مي دهد براي هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر يا نماينده قانوني او پرداخت يا در صندوق ثبت و يا بانكي كه از طرف سازمان ثبت تعيين مي شود سپرده و قبض رسيد را اگر اجاره نامه رسمي است به دفترخانه تنظيم كننده سند و هرگاه اجاره نامه عادي بوده يا اجاره نامه اي در بين نباشد، قبض رسيد را با تعيين محل اقامت موجر به يكي از دفاتر رسمي نزديك ملك تسليم و رسيد دريافت دارد دفترخانه بايد منتهي ظرف ده روز به وسيله اداره ثبت محل مراتب را به موجر يا نماينده قانوني او اخطار كند كه براي دريافت وجه توديع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نمايند بنابراين معرفي مستاجر فاقد قرارداد اجاره جهت توديع اجرت المسمي يا اجرت المثل توسط نزديك ترين دفترخانه به مورد اجاره با رعايت بند 52 مجموعه بخشنامه هاي ثبتي منع قانوني ندارد.
آیا امضای زوجین در دفتر اسناد رسمی در مورد ثبت سند مربوط به مهریه غیر منقول الزامی است؟
به موجب ماده 1082 قانون مدني با وقوع عقد ازدواج زوجه مالك مهر مي شود وليكن به موجب بند 4 مقررات متحد‌الشكل بودن ثبت عقد ازدواج و طلاق مصوب 20/5/1311 وزارت عدليه سابق و بند 153 مجموعه بخشنامه هاي ثبتي تا آخر سال 1365 در مواردي كه اموال غير منقول مهر قرارداده مي شود براي اينكه سند ازدواج نسبت به ملك هم رسميت حاصل نمايد ورقه ازدواج بايد عيناً در دفتر اسناد رسمي نيز مطابق مقررات مربوط به ثبت اسناد رسمي اموال غير منقول به ثبت رسيده و خلاصه آن توسط دفتر اسناد رسمي به ثبت محل ارسال شود و اخذ امضاي مجدد از زوجين ضرورت ندارد.
آیا عدم ذکر مدت در قراردادهای رهنی و وثیقه باعث بطلان قرارداد است؟
با عنايت به مقررات قانون مدني، عدم ذكر مدت لطمه اي به صحت قرارداد وثيقه وارد نمي نمايد. مضافا مطابق ماده 226 قانون مدني و سياق عبارات مندرج در قرار داد وثيقه مزبور كه بنظر مي رسد اختيار تعيين زمان انجام تعهد با وثيقه گيرنده است، عدم ذكر مدت نافي مطالبه حق مشاراليه نمي باشد.
با عنايت به ماده 12 آيين نامه قانون دفاتر اسناد رسمي و كانون سردفتران و دفترياران در تعريف نوشته مالي كه مطابق آن، نوشته هايي كه در آن بطور منجز پرداخت وجه نقدي از طرف امضاء كننده تعهد و يا ضمانت شده باشد، مالي تلقي مي گردد و با ملاك از بخشنامه شماره 44891/39 مورخ 23/8/84 كانون سردفتران و دفترياران مورد تاييد سازمان ثبت اسناد و املاك كشور طبق نامه شماره 7153/34 مورخ 9/8/84 مبني بر تعلق حق الثبت و حق التحرير به اسناد مربوط به اقرار به وصول وجه ، در صورتي كه تعهد پرداخت وجه نقدي از طرف متهد منجزاً شرط گرديده باشد، سند تنظيمي از لحاظ حق الثبت و حق التحرير مشمول مقررات اسناد مالي است.
مطابق بند ج ماده يك قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي، دفاتر اسناد رسمي مكلفند هنگام نقل و انتقال عين املاك، مفاصا حساب مالياتي و بدهي موضوع ماده 37 قانون تامين اجتماعي مصوب 1354 را از انتقال دهنده مطالبه و شماره آن را در سند تنظيمي قيد نمايد مگر اين كه انتقال گيرنده ضمن سند تنظيمي متعهد به پرداخت بدهي احتمالي گردد كه در اين صورت متعاملين نسبت به پرداخت آن مسئوليت تضامني خواهند داشت. با عنايت به قبول تعهد خريدار در پرداخت بدهي موضوع ماده 37 قانون تامين اجتماعي كه ناظر به موسسات و كارگاه هاي مشمول قانون مي باشد ،بنظر مي آيد تنظيم سند انتقال عين منافع املاك تجاري با تعهد خريدار به پرداخت بدهي احتمالي و مسئوليت تضامني متعاملين با مقررات قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي مباينتي ندارد.
مطابق ماده 108 آيين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجرا و طرز رسيدگي به شكايت از عمليات اجرايي مصوب 11/6/87 در معاملات رهني و يا با حق استرداد و وثايق حسن انجام خدمات معامله كننده مي تواند با قيد حق بستانكار مقدم و ذكر تاريخ انقضاي سند مقدم، مورد معامله را براي وام هاي ديگر وثيقه يا تامين دهد در صورت فك معامله مقدم،تمام مال مورد معامله در وثيقه بستانكاران بعدي به ترتيب تقدم قرار مي گيرد معاملات بعدي بايد در همان دفترخانه تنظيم كننده سند مقدم واقع شود، بنابراين سند انتقال اجرايي از شمول سند رهن مكرر موضوع ماده 108 آيين نامه اجرايي خارج و تنظيم آن در ساير دفاتر اسناد رسمي مبانيتي با مقررات ندارد.
برای انتقال مورد رهنبا موافقت مرتهن، تنظیم سند در قالب بیع یا صلح باید انجام پذیرد؟
انتقال مورد رهن با حفظ حقوق مرتهن در هر يك از قالبهاي حقوقي بيع و صلح حسب تقاضاي متعاملين صحيح مي باشد ليكن رويه غالب دفاتر اسناد رسمي در اين خصوص، تنظيم سند در قالب عقد صلح مي باشد.
با توجه به راي شماره 196 مورخ 3/4/86 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري حق التحرير برابر مقررات متعلق حق سردفتر اسناد رسمي است با عنايت به اعتبار اصل تسليط، شخص مزبور متمكن از نحوه نگهداري و برخورداري و مصرف مشروع و قانوني آن مي باشدلذا تا تصويب قانون يا صدور راي هيأت عمومي مغاير، مفاد آن به قوت و اعتبار خود باقي است.
مطابق ماده 34 اصلاحي قانون ثبت اسناد و املاك در مورد كليه معاملات رهن شرطي و ديگر معاملات مذكور در ماده 33 قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غير منقول، در صورتي كه بدهكار ظرف مهلت مقرر در سند رهن، بدهي خود را نپردازد، طلبكار مي تواند از طريق صدور اجرائيه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظيم كننده سند، درخواست كند. همچنين با عنايت به تعريف فك رهن در بند «ط» ماده يك آيين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجرا و طرز رسيدگي به شكايت از عمليات اجرايي،بلحاظ تاديه دين در نتيجه انتقال مورد رهن به مرتهن و قيد مراتب در سند انتقال اجرايي، ضرورتي به فك رهن بصورت استقلالي قبل از تنظيم سند اخير متصور نمي باشد.
مطابق بند 69 مجموعه بخشنامه هاي ثبتي، متن اسناد و ثبت دفاتر بايد خوش خط وخوانا و با جوهر ثابت تنظيم و به امضاي متعاملين و سردفتر و دفتريار برسد و هر گونه اصلاح عباراتي يا توضيحي لازم باشد بايد ذيل اوراق مذكور يا ثبت دفاتر منعكس و به امضاي اشخاص نامبرده برسد بنابراين تنظيم سند بنام اصيل و امضاي ثبت و سند با وكالت اعطايي به وكيل و قيد مراتب در ثبت دفتر منع قانوني ندارد ضمناً تغيير اوراق ملازمه اي با تغيير اجراي بند 69 مجموعه بخشنامه هاي ثبتي ندارد.
مستفاد از ماده 33 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310و ماده 34 اصلاحي مصوب 1386، نسبت به املاكي كه با شرط خيار يا به عنوان قطعي با شرط نذرخارج و يا به عنوان قطعي با شرط وكالت منتقل شده است و به طور كلي نسبت به املاكي كه به عنوان صلح يا به هر عنوان ديگر با حق استرداد منتقل گرديده است، در صورتي كه بدهكار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهي خود را نپردازد، طلبكار مي تواند از طريق صدور اجرائيه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظيم كننده سند،درخواست كند بنابراين بلحاظ شمول مقررات مربوطه به معاملات با حق استرداد به قراردادهاي بيع شرطي مستنداً به فراز 5 ماده 146 آيين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجرا تا قبل از منتهي شدن عمليات اجرايي به تنظيم صورت مجلس قطعي مزايده و يا صدور سند انتقال اجرايي، بدهكار مي تواند با سپردن وجه، نسبت به فسخ سند اقدام نمايد.
با وحدت ملاك از بخشنامه شماره 1043/34/3/1 مورخ 13/2/73 سازمان ثبت اسناد و املاك كشور(موضوع كد 480 مجموعه بخشنامه هاي ثبتي) بنظر مي آيد ثبت سند به استناد وكالت نامه هايي كه قبل از اجراي قانون الزام اختصاص شماره ملي و كد پستي براي اتباع ايراني و آيين نامه اجرايي آن تنظيم گرديده است، بدون مطالبه شماره ملي موكل، منع قانوني ندارد.
2- قطع نظر از عدم وجود تكليف قانوني استعلام جهت استناد به وكالتنامه هاي تنظيمي در سفارتخانه ها و كنسولگري هاي جمهوري اسلامي ايران، در صورت ترديد در صحت مهر و امضاي ذيل وكالتنامه ، وزارت امور خارجه مرجع صالح بررسي و اظهارنظر مي باشد.
پرداخت حقوق کارکنان دفترخانه و مالیات بر درآمد برعهده سردفتر اصیل است یاسردفترکفیل؟
مطابق ماده 47 قانون دفاتر اسناد رسمي و كانون سردفتران و دفترياران، در مورد تعليق يا انفصال موقت سردفتركه دفترخانه به كفالت اداره مي شود، درآمد دفترخانه پس از وضع هزينه بين كفيل و سردفتر معلق يا منفصل بالسويه تقسيم خواهد شد نظر به اين كه حقوق كاركنان دفترخانه مصداق بارز هزينه هاي موضوع قانون مي باشد، پرداخت آن قبل از تقسيم درآمد به عهده كارفرما(سردفتر كفيل) خواهد بود.ضمنا بلحاظ تعلق نصف درآمد دفترخانه به سردفتر كفيل، پرداخت ماليات بر درآمد سهم مذكور به عهده مشاراليه مي باشد.
مطابق مواد 946 و 948 قانون مدني، زوجه در صورت بودن فرزند براي زوج، يك هشتم از عين اموال منقول و يك هشتم از قيمت اموال غير منقول اعم از عرصه و اعيان ارث مي برد و هرگاه ورثه از اداء قيمت امتناع كنند زن مي تواند حق خود را از عين اموال استيفا كند بنابراين بنظر مي آيد تا اثبات امتناع ورثه از اداء قيمت، سهم الارث مشاراليها از اموال غير منقول زوج، بهاي عرصه و اعيان مي باش